Schwerpunkte

Für Anwälte ergibt sich im Immobilienrecht ein umfangreiches Betätigungsfeld, manche Verträge sind auslegungsbedürftig und häufig gibt es Streit über Mängel oder weil Leistungen gar nicht oder verspätet erbracht worden sein sollen.

Sämtliche Rechtsgeschäfte in Zusammenhang mit Übertragung oder Belastung von Grundstücken sind prinzipiell protokollierungspflichtig (Kauf- Verkauf und Übertragung von Immobilien, Bauträgerkaufverträge, Begründung von Wohnungseigentum, Belastungen im Grundbuch und deren Löschung). Soweit eine Protokollierungspflicht nicht gegeben ist, sind zu leistende Unterschriften jedenfalls zu beglaubigen.

Durch die WEG-Reform haben sich ab 1.12.2020 wesentliche Änderungen ergeben:

Bisher mussten für eine wirksame Eigentümerversammlung mehr als die Hälfte der Mieteigentumsanteile vertreten sein. Nun müssen Sie mehr aufpassen, denn auch wenn nur eine Minderheit der Eigentümer teilnimmt oder vertreten wird, können zu Ihren Lasten teure Beschlüsse gefasst werden. Um Umbaumaßnahmen zu genehmigen, reicht bereits die Mehrheit der Stimmen aus. Das bedeutet, sollten nur 3 von 10 stimmberechtigten Parteien erscheinen, ergeben bereits zwei eine beschlussfähige Mehrheit.

Ziel des Gesetzes ist auch, die Möglichkeiten der Hausverwaltung zu stärken, auch ohne Beschluss der Eigentümer selbstständiger und flexibler handeln zu können – die Wahl der eines kompetenten und korrekten Hausverwalters ist noch wichtiger geworden.

Ob Mieter oder Vermieter, Gewerbe- oder Wohnraummiete, wir informieren, beraten und vertreten Sie gerne.

Problemkreise gibt es genug:

Die Schlagwörter Mietvertrag, Mieterhöhung, Kündigung, Eigenbedarf, Nebenkosten, Modernisieren, Mängel, vertragswidriges Verhalten, benennen nur einige der Problemkreise, bei denen Sie kompetente juristische Beratung und Vertretung benötigen.

Das private Baurecht ist eine komplexe Materie die durch das Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Bauvertragsrechts am 1. Januar 2018 nicht einfacher geworden ist. Das neue BGB-Bauvertragsrecht hat nicht lediglich die in Literatur und Praxis entwickelten Grundsätze zusammengefasst, sondern hat durch gezielte Neuerungen, insbesondere das Recht des Bestellers zu einseitigen Anordnungen sowie im Bereich der Berechnungsstrukturen für Nachträge, wesentliche inhaltliche Änderung geschaffen. Von der Vorbereitung des Bauvertrags über die rechtliche Vertragsabwicklung bis zur gerichtlichen Durchsetzung ihrer Ansprüche sind wir Ihnen gerne behilflich.

Unter Schuldrecht versteht man den Teil des Zivilrechts, welcher die wechselseitigen Rechte und Pflichten zwischen Rechtssubjekten betrifft.

Was ist ein Rechtssubjekt? Rechtssubjekt (oder (Rechts-)Person) bezeichnet in der Rechtswissenschaft einen von der Rechtsordnung anerkannten (potenziellen) Träger von subjektiven Rechten und Pflichten. Das hört sich sehr formaljuristisch und kaum verständlich an.

Einfach erklärt: Sie sind ein Rechtssubjekt. Wenn man „Sie Rechtssubjekt“ tituliert, ist das also keine Beleidung sondern sondern die Wahrheit, weil Im deutschen Recht alle natürlichen Personen (Mensch) und juristischen Personen (z.B. GmbH, AG, eingetragener Verein etc.) Träger von Rechten sind und damit „Rechtssubjekte “ sind.

Zum 1. Januar 2002 hat das Schuldrecht eine umfangreiche Veränderung durch die so genannte Schuldrechtsmodernisierung erfahren. Wichtigste Inhalte der Schuldrechtsmodernisierung waren die Umsetzung von EG-Richtlinien, die Einführung eines einheitlichen Begriffs der Pflichtverletzung, die Integration bestimmter richterrechtlich entwickelter Rechtsinstitute und die Reform des Verjährungsrechts.

Das Schuldrecht umfasst viele Bereiche, der wirtschaftlich bedeutendste Vertragstyp das Kaufrecht. Einige Verträge bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der notariellen Form (siehe z.B. Immobilienrecht, Erbschaftskauf etc.) andere sind formlos gültig, können aber umso mehr juristische Probleme bereiten.

Bei dem Streit unter Gesellschaftern ist der Anwalt gefragt – auch hier stellen wir Ihnen sowohl in gerichtlichen Verfahren wie auch beim Aushandeln von Lösungen unsere Kompetenz zur Verfügung

Im Gesellschaftsrecht ergibt sich, wie in praktisch keinem anderen Rechtsgebiet, die unmittelbare Schnittstelle zwischen dem Notar und den steuerberatenden Berufen. Entscheidungen im Bereich des Gesellschaftsrechts werden ganz wesentlich von steuerrechtlichen Überlegungen geprägt.

Hier ist die Fantasie und Innovation des steuerlichen Beraters des Mandanten besonders gefordert und hier ergibt sich die enge Zusammenarbeit der beiden Berufsgruppen. Trotz aller steuerlichen Belange darf aber bei keiner Lösung die Praktikabilität übersehen werden.

Das Erbrecht ist ein umfangreiches Betätigungsfeld für anwaltliche Tätigkeit, wie auch für notarielle Gestaltungen.

Die Materie des Erbrechts ist wesentlich komplexer und fehlerträchtiger als es auf den ersten Blick scheint. Wenn sie früher schon einmal ein Testament errichtet haben und hierbei beraten wurden, die Frage an Sie: Haben Sie zum Beispiel schon etwas von einem „Super Vermächtnis“ gehört?

Bei der Gestaltung von Testamenten und Erbverträgen gibt es viele Gesichtspunkte die berücksichtigt werden müssen:

• Schon 1757 formulierte Johann Friedrich Eisenhardt in seinem Werk „Grundsätze der deutschen Rechte in Sprüchwörtern“
  „Wer will wohl und selig sterben lass sein Gut dem rechten Erben“
  – aber wer ist insbesondere beim Vererben von Betrieben der rechte Erbe?
• Wie ist der Wille des Erblassers und überblickt er die Konsequenzen aus seiner Entscheidung?
• Ist diese objektiv fair und wenn sie nicht fair ist, ist das vom Erblasser wirklich so gewünscht?
• Wie sind die steuerlichen Auswirkungen.?

Gerade die steuerlichen Auswirkungen erfordern häufig die Hinzuziehung von Steuerberatern und Wirtschaftsprüfern. Gerne beziehen wir die steuerlichen Berater unserer Mandanten in die Gestaltung mit ein.

Außer der Gestaltung der Nachfolgeplanung, stehen wir Ihnen aber auch für anwaltliche Tätigkeit zur Verfügung.

Der Volksmund sagt: „Vertragt Ihr euch noch oder habt ihr schon geerbt ?“.

Bei vielen Testamenten ist der Streit schon vorprogrammiert und tritt dann auch nach dem Erbfall tatsächlich ein. Hier brauchen Sie gute und fachkundige anwaltliche Hilfe, insbesondere bei der Auslegung von Testamenten, der Erbauseinandersetzung, der Geltendmachung und Abwehr von Pflichtteilsansprüchen sowie dem Umgang mit Testamentsvollstreckern.

Das Problem ist alt, der vorzitierte Johann Friedrich Eisenhardt formuliert in seinem Werk:

„… dass es dem Verstorbenen selbst zur Ehre gereiche, wenn nach seinem Tod keine Zänkereien über diese oder jene Clausuel des Testaments entstehen, keine unbillig enterbte Personen das Andenken des Verstorbenen verfluchen, keine geldgierige Rabulisten Verwirrungen unter den Testamentserben stiften, und zu langwierigen Prozessen durch tausenderlei Ränke Anlass geben.“

Der Verfasser hat wohl mit seinen juristischen Beratern keine guten Erfahrungen gemacht.

Einen aktuellen aber auch geschichtlichen Einblick in das Erbrecht erhalten Sie durch den Powerpointvortrag von Fachanwalt für Erbrecht Frank-Conny Kreker.

Der lebzeitigen Übertragung von Vermögen findet im Regelfall unter nahen Angehörigen, z. B. im Verhältnis zwischen Ehegatten oder zwischen Eltern und Kindern statt.

Die Motive hierfür sind vielfältig, außer dem Wunsch, den Angehörigen wirtschaftlich besser zu stellen bzw. abzusichern, gibt es meist steuerliche Beweggründe.

Durch Schenkungen unter Ausnutzung der Freibeträge alle 10 Jahre und insbesondere dem Nießbrauchsvorbehalt (in Wiesbaden bezeichnet man den Nießbrauchsvorbehalt umgangssprachlich als „Nutzen“) oder eines Wohnungsrechts kann der steuerliche Wert der Schenkung deutlich verringert werden. Eine genauere Darstellung finden Sie in dem in der obigen Rubrik Erbrecht downloadbaren Powerpointvortrag – insbesondere ab Folie 39 -. Dort finden Sie auch Hinweise, wie der Schenker durch Rücktrittsvorbehalte und im Grundbuch vorgenommene Eintragungen von Rückübertragungsvormerkung und z.B. Nießbrauch davor abgesichert werden kann, dass beim Beschenkten etwas „schiefläuft“ (z.B. Scheidung, Vorversterben, Insolvenz etc.).

Im Familienrecht stehen wir Ihnen für anwaltliche Tätigkeit, wie auch für notarielle Gestaltungen gerne zur Verfügung.

Wenn die Ehe sich als Fehler erwiesen hat benötigen Sie erfahrene anwaltliche Hilfe. Häufig gelingt es, dass die Eheleute sich einvernehmlich trennen können. Oft genug wird aber teils erbittert gestritten. Hier geht es nicht nur um finanzielle Belange wie Zugewinn, Unterhalt, Versorgungsausgleich und Vermögensauseinandersetzung, sondern gerade wenn Kinder vorhanden sind, auch um sehr emotionale Belange. Ein erfahrener Anwalt wird Sie darauf hinweisen, dass das Wohl der Kinder gegenüber Ihren persönlichen Gefühlen Vorrang haben sollte und es sich letztlich für alle als Vorteil erweist, wenn Entscheidungen getroffen werden, die das Kindeswohl berücksichtigen.

Mit einem Ehevertrag sind Sie auf der sicheren Seite.

Ist das wirklich so?

In früheren Eheverträgen haben die Notare oft sehr einschneidende Regelungen getroffen , die meistens zu Lasten der Ehefrau gingen. Seit dem Urteil des BGH vom 11.2.2008 kann man sich bei derartigen Verträgen aber nicht mehr so sicher fühlen. Der BGH hat sich mit seiner damals veröffentlichten Kernbereichslehre von der bis dahin weitverbreiteten Meinung verabschiedet, dass in einem Ehevertrag das von dem meist wirtschaftlich überlegenen Ehemann formulierte beanstandungslos beurkundet werden konnte. Ein Vorwurf kann man den Notaren damals nicht machen denn noch sieben Jahre zuvor hat der BGH grundsätzlich die volle Vertragsfreiheit des § 1408 BGB bestätigt und nur in seltenen Fällen einen Verstoß gegen die guten Sitten angenommen.
Durch die Entscheidung aus dem Jahre 2004 hat sich dann alles geändert: Nun müssen auch die jahrelang unbeanstandeten Eheverträge, wenn es denn bei einer Scheidung darauf ankommt, einer Prüfung standhalten, ob
„eine evident einseitig und durch die individuelle Gestaltung der ehelichen Lebensverhältnisse nicht gerechtfertigte Lastenverteilung entsteht, die hinzunehmen für den belasteten Ehegatten – bei angemessener Berücksichtigung der Belange des anderen Ehegatten seines Vertrauens in die Geltung der getroffenen Abrede – bei verständiger Würdigung des Wesens der Ehe unzumutbar erscheint.“

Dieser mit auslegungsbedürftigen Begriffen bestickte Bandwurmsatz macht uns heute bei der Beurteilung alter Verträge und der Formulierung neuer Verträge grundsätzlich erhebliche Schwierigkeiten. Hierbei sind die verschiedenen Regelungspunkte eines Ehevertrages vom BGH unterschiedlich gewichtet worden. Regelungen über den Zugewinn, also die typische Gütertrennung oder modifizierte Zugewinngemeinschaft werden nur selten beanstandet. Die Unternehmer können dadurch aber nicht wirklich aufatmen, denn bei Vereinbarungen zum Unterhalt und zum Versorgungsausgleich ist der BGH nicht so großzügig und eine „evident einseitige, nicht gerechte Lastenverteilung“ in diesen Teilen des Ehevertrages führt zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrages! Hier helfen nach Meinung des BGH im Normalfall auch die üblichen salvatorischen Klauseln nicht, weil sich „auch in der Vereinbarung der Erhaltungsklausel selbst, die auf die ungleiche Verhandlungsposition beruhende Störung der Vertragsparität zwischen den Ehegatten widerspiegelt.“ – So BGH FamRZ 2013,269

Was schließen wir daraus:

Ältere Eheverträge sind häufig insgesamt unwirksam, weil sich die Rechtsprechung seit 2004 beträchtlich geändert hat. Wer wissen möchte, ob sein alter Ehevertrag noch Bestand hat oder risikobelastet ist, sollte sich fachkundig beraten lassen. Wer einen neuen Ehevertrag schließt, sollte ebenfalls fachkundig beraten sein, damit dieser auch notfalls vor Gericht hält. Unfaire Verträge haben wenig Chancen vor Gericht.

Wir stehen Ihnen für die Überprüfung alter Verträge, wie auch die Änderung von Altverträgen oder den Abschluss neuer Verträge mit unserer Kompetenz gerne zur Verfügung.

Wer nicht mehr dazu in der Lage ist, seine Angelegenheiten ganz oder teilweise selbst zu regeln, erhält entweder einen gerichtlich bestellten Betreuer oder hat das Glück, dass er einer Person seines Vertrauens, die seine Wünsche kennt, eine Vorsorgevollmacht erteilt hat.

Sie allein bestimmen, was Ihre Vorsorgevollmacht beinhaltet. So können Sie eine Vollmacht nur zur Vertretung in vermögensrechtlichen Angelegenheiten erteilen oder in persönliche Angelegenheiten, die sehr weitreichend sein können. Zumeist wird eine Vorsorgevollmacht aber für beide Bereiche erteilt.

Sie sollten sehr genau bedenken, wem Sie die Vollmacht erteilen, denn in Vermögensangelegenheiten darf Ihre Vertrauensperson für Sie nicht nur Post entgegennehmen, sondern auch Bankgeschäfte erledigen und Verträge schließen, also auch Immobilien kaufen, verkaufen und belasten, Sie als Gesellschafter vertreten und insgesamt Ihr gesamtes Vermögen verwalten.

Mit einer Vollmacht in persönlichen Angelegenheiten kann Ihre Vertrauensperson, wenn Sie selbst nicht mehr entscheidungsfähig sind, Ihren Aufenthaltsort festlegen und kann insbesondere umfassende Auskunft von Ihren Ärzten verlangen, bestimmen, ob und welche Untersuchungen und ärztliche Behandlungen vorgenommen werden – auch wenn Sie in Lebensgefahr sein sollten – und über den Abbruch lebensverlängernder Maßnahmen entscheiden. Die Vollmacht in persönlichen Angelegenheiten kann daher sogar eine noch höhere Bedeutung erlangen, als die in Vermögensangelegenheiten.

Dank der modernen Medizin leben wir alle immer länger, sind aber häufig die letzten Jahre nicht mehr in der Lage, unsere Angelegenheiten selbst zu regeln und zu entscheiden. Sowohl in Vermögensangelegenheiten wie auch in persönlichen Angelegenheiten hat sich das Vorhandensein einer Vorsorgevollmacht häufig als sehr segensreich erwiesen.

Der Bundesgerichtshof hat in den letzten Jahren entschieden (zuletzt am 14.11.2018 XII ZB 107/18), dass viele ältere Vorsorgevollmachten in persönlichen Angelegenheiten nicht genau genug formuliert sind. Es kann sinnvoll sein, wenn Sie Ihre ältere Vollmacht überprüfen lassen.